移住したいけれど住む家がない、という話を地方ではよく耳にします。空き家がないわけではありません。空いていても「知らない人に貸すのは不安」「仏壇が残っている」「息子がお盆に帰ってくる」などの理由で、物件として市場に出てこない。そうした空き家予備群が、地方にはたくさん存在するのです。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によれば、日本で空き家の数は846万戸。これは総住宅数の13.6%を占め、過去最高を記録しました。
これからますます増える空き家をどう利活用していくか？は全国、どの地域にとっても大きな課題。貸すも売るもしないまま家は朽ち、持ち主が不在となった家は自治体の財政を圧迫します。
空き家対策、不動産の活用をめぐり、各地でさまざまなトライが始まっています。今回は、熊本県合志（こうし）市に半官半民の形で設立された「こうし未来研究所」を紹介します。
「こうし未来研究所」ができるまで
株式会社こうし未来研究所Webサイトトップページ
「株式会社こうし未来研究所」は、熊本市のお隣、合志市の空き家対策や公的不動産の有効活用を中心に進める「まちづくり会社」として、2015年4月に設立されました。
合志市は2006年に旧合志町と旧西合志町が合併してできた、人口約6万2,000人の市。車を走らせると、農地や住宅街の平らな空間が広がります。ただし市の9割が「市街化調整区域」（積極的な市街地開発ができないよう規制の設けられた地域）にあたり、これが空き地や空き家を売りにくい一つの要因になっているそう。残り1割の市街化区域のほとんどが住宅用途地域で、そこに人口の7割が住んでいます。
一方、場所には恵まれており、熊本市のベッドタウンとして住みたい人は多く、移住者も人口も増加の傾向。家を買いたいという問い合わせも多いのですが、充てられる物件が十分でない。空き家はあるのに、売れる物件がないという状況にあります。
合志市竹迫城跡公園
もともと地元の不動産会社の後継者であり、現・こうし未来研究所のタウンマネージャーの上田耕太郎さんは、合志の家不足は全国的な空き家の課題とも根っこでは共通性があると考えていました。
上田さん「総務省が2016年に出した空き家の数が820万戸。初めてこの話を聞いたとき、不動産業に携わる者として、率直にそんな数売り切れんやろうと思ったんです。何とか自分の地域で解決に向けて働きかけたいと思っても、不動産業の仲間には、それは一体いつ金になるのか、売上の立つ見込みがないと言われることが多くて、民間だけではこの仕事は進まないという感触がありました」。
こうし未来研究所タウンマネージャーの上田耕太郎さん
そこで考えたのが「行政の信用力を生かせないか」ということ。ただし、市がすんなり受け入れてくれたわけではありません。
上田さん「はじめは聞いてもらえなかったです。空き家対策って移住定住対策として行われるケースが多いので『うちは順調に人口は増えています』と言われてしまって。当時は担当する課もありませんでした。それでも市長を含めて議員のみなさんと意見交換する中で、うちの市でも空き家の問題はやっぱり課題だというところに行き着いて。であれば半官半民の組織で進めていくのがいいんじゃなかろうかという話になったんです」。
市に貸してもらうのは、お金じゃなく「信用」
そうして設立されたのが「こうし未来研究所」です。短期的な利益でなくまちの発展を配当として考えられる、まちに関わりの深い11団体が出資者として協力。持ち株比率は市が23%、商工会15%、都市ガス会社15%、工業団地10%、ほか大学や金融機関、協同組合、地元テレビ局などが5％ずつ。純粋な不動産業者は一社も入っていません。
代表取締役には合志市の副市長が就任し、上田さんは会社のタウンマネージャーとして、空き家対策事業の企画・運営を任されています。
上田さん「私はあくまでも本業とは一線を引き、後ろ側で付いているという形です。ただ、事業が進んでいく中で不動産業を行う実働部隊も必要になり、不動産部門として『株式会社こうし未来開発』を2018年に設立しました」。
こうし未来研究所は、ひとことで言うなら「空き家対策を軸としたまちづくり会社」。空き家の相談窓口や空き家バンクの運営を市より受託し、市では行えない収益性のある事業を、シンクタンク兼事業推進のプレイヤーとして行っています。主な仕事は、
①重点土地利用区域のエリアマネジメント
②空き家対策事業
③PRE（公的不動産）包括事業
に分けられます。
こうし未来研究所Webサイトより
②の空き家対策事業としては、合志市の空き家対策計画を策定。老朽化の進む団地の新陳代謝を進めるために、空き家の予防対策などを明確化しました。
たとえば市が独自で実施した実態調査では空き家は260件に過ぎませんでしたが、2013年、総務省の住宅土地統計調査で出た空き家数は740件。この差こそが、「荷物や仏壇がある」「たまに使っている」という理由で放置されている住宅で、すぐには空き家対策特別措置法(*1)の対象となる“特定空き家”にはなりませんが、将来的にそうなる可能性の高い「空き家予備軍」。この空き家予備軍をスムーズに市場に出してもらい、流通にのせることが、こうし未来研究所の大きなミッションです。
（*1） 2014年11月に成立した「空家等対策の推進に関する特別措置法」。 “特定空家等”として認定された空き家の所有者に対し、行政は修繕または撤去の指導、勧告、命令を行うことができる。
家主の心のハードルを軽くする無料の「空き家専用ダイヤル」
空き家を放置しないためにもっとも大切なのは、家主の意思。そのため講座や相談会も行いますが、大きいのは市のサービスとして始めた「空き家専用ダイヤル」です。無料でいつでも空き家に関する相談を受け付けます。
上田さん「不動産会社では成約しないと手数料が頂けないので、どうしても早く売んなっせ、となってしまうのは仕方ないことです。でも家主さんは、まずどの程度の価値か知りたいだけなのに、不動産屋に相談したら売らなきゃいけないんじゃないかとプレッシャーを感じてしまうんですね。
大事なのは、心のハードルを軽くしてあげること。うちは市の委託事業なので、安心して気軽に相談してくださいと。市に借りるのはお金じゃなくて、行政のもつ信用力です」。
こうし未来研究所を窓口にした相談の結果、ほかの不動産会社を通して売買に至ってもOK。研究所は地元の不動産会社の競合ではないからです。むしろ、研究所が行政の持つ信用力で空き家を発掘し、不動産市場に新しく物件を提供する役割を担っており、地元の不動産会社とは協業関係にあります。
上田さん「うちは不動産で利益を出すだけの会社ではないので。空き家を放置しないことを第一義にしています。地元で取り扱ってくださる不動産会社がほかにいない場合に、うちの不動産部門であるこうし未来開発を通すこともできますよ、というスタンスです」。
こうし未来研究所の問合せ窓口を担う谷里美さんは、以前は市役所の生涯学習課で、高齢者向けの市民講座などを担当していた。高齢者の多い所有者に柔らかい対応をする上で、不動産のプロより適しているという判断から来てもらったという。
現在、相談問合せの数は、年に80〜100件程度。2019年をふりかえると、多いのは家を「借りたい」「買いたい」が多く、合わせて全体の69%を占めます。家主から「貸したい」「売りたい」という相談は7%のみ。ところが「法律相談」や「近隣空き家の苦情について」など残りの24%が、その後「空き家をどうするか？」につながり、最終的には市場に出す大きな導線になっています。
谷さん「たとえば、最近多いのは県外からの問い合わせです。ご両親が施設に入られたり亡くなられて空き家になると、草が伸びてクレームが役場に入り県外のお子さんに連絡がいくんですね。するとうちにかかってきて、取り急ぎシルバー人材センターなどをご案内しますが、売ることも考えませんかと話をするわけです」。
相談を受ければ、まず建物調査を行います。研究所としては査定額を出すことはしませんが、耐久性、耐震、傷んでいる箇所、市街化調整区域かどうか、相続が終わっているか、空き家バンクに登録可能かなどのレポートを提出。持ち主が売買を判断する材料を提供します。
リノベーションしてサブリースする
一方で、空き家を市場に出す際、リノベーションも大きな壁になります。古い家のままでは間取りなど若い人たちが住みづらい点が多い。そのため研究所がリノベーションしてサブリースする仕組みも始まっています。
こうし未来研究所Webサイトより
研究所が市から借り受け、サブリースするケースも。もともと雇用・能力開発機構が求職者向けにつくった集合住宅を、研究所がほかのリノベーション会社と協業で改修し、新しく「ファーストプレイス合志」として入居者を募集。熊本地震の直後でみなし仮設住宅としての役割を果たしたこともあり、すべての部屋が埋まりました。市にも研究所を通して法定の行政財産使用料程度の賃料が入ります。
「ファーストプレイス合志」のリノベーションされた一室。
ゆくゆくは一般の方の持ち家を研究所で改修し、賃貸に出すケースも増やしていきたい、とも。欧米では古い家でも自分で壁を塗るなどDIYして住むのが一般的ですが、日本ではまだまだ新築志向が強いのが現状です。
上田さん「私たち不動産会社の反省点でもありますが、中古物件や賃貸物件に住みたい家が少ないんですよね。住みたい家に住むには、自分で新築しなきゃならなかった。でも今は、賃貸でも住みやすくしたい、家は持たなくていいという考え方が出てきて、それに対して不動産会社が、十分に提供できていないんだと思います。
家主（やぬし）さんの説得ができない、家主さんも理解を示さない人が多い。日本ではオーナーも家を貸すことに慣れていないので、不動産の家主業はしたことがないし、したくないと。でも、これから空き家がいっぱい出てくる時代になったら、日本中の人が不動産で家主業をする可能性が高くなります。家主業を積極的にするようになったら、住む人のことをもっと考えるようになると思います」。
ここでも壁になっているのは、家のオーナーの意識。だからこそ家主に対して、密に対応を重ねていくことが、一見アナログで手がかかるようでも、空き家を生かすもっとも有効な第一歩なのかもしれません。
土地の価値を維持するだけでなく、より魅力的に
こうし未来研究所は、個人の家だけでなく、公共施設の有効活用も進めています。たとえば庁舎統合により利用されなくなる西合志庁舎（旧西合志町役場）をリノベーションし、新たな施設として地域の企業に貸し出す事業を始めました。
上田さん「行政では今、PRE（Public Real Estate）といって、必要な不動産とそうでない不動産を見極め、機能を停止するもの、更新し続けるものを決める流れがあります。うちの市でも庁舎として機能がなくなる西合志庁舎をどうしようかという課題がありました。200人以上が働いていたビルから一気に人がいなくなれば、職員さんだけでなく周囲のコンビニや居酒屋などにも影響があります。でもここも市街化調整区域なので、新しく事務所はつくれない。であればリノベーションして利活用しましょうと」。
そこで、市がこうし未来研究所に貸し付け、研究所が改装して地域の企業に貸し出すという形態を取りました。地域の企業が経済活動を行い、その家賃で改装費をまかなう。そうすれば市として維持管理コストがかからず、地域にとっても新しいビジネスタワーができて活気づくのではというアイデアです。
旧西合志庁舎は、2019年12月に「ルーロ合志」という新しい複合施設として生まれ変わりました。現在、テナントは8割埋まっており、パソコン教室などの個人事業主、商工会、金融機関の支店、フィットネスクラブなどが入ります。こうし未来研究所のオフィスもここに移っています。
「ルーロ合志」の模型
家賃で赤字は出ないよう事業計画を立てているものの、研究所の経済活動としては、それほどうまみがないようにも思われます。
上田さん「この土地の価値を維持するためだけでなく、より魅力的にするためにすることを考えた結果ですね」。
「ルーロ合志」外観（写真：こうし未来研究所提供）
行政が入ることで信用力を得て、民間が主導し、大きくは儲からないまでも赤字を垂れ流さない循環型の経済活動につなげる。地域内の不動産の流動性を高める、一つのモデルケースと言えるのではないでしょうか。
文 甲斐 かおり